Valeur locative en Suisse : calcul et suppression dès 2029
La suppression de la valeur locative entre en vigueur le 1er janvier 2029. D’ici là, les propriétaires doivent continuer à appliquer les règles actuelles.
Par Romain Prieur · Expert-comptable diplômé
La valeur locative est-elle supprimée en 2026 ?
Non. La valeur locative reste applicable en 2026 et jusqu’à la fin de 2028. Sa suppression pour les logements occupés par leur propriétaire entre en vigueur le 1er janvier 2029. La date a été fixée par le Conseil fédéral le 1er avril 2026.
Cette distinction est essentielle pour préparer une déclaration d’impôts ou un budget immobilier. Une réforme adoptée et datée ne permet pas d’appliquer son nouveau régime plusieurs années à l’avance.
| Période fiscale | Logement occupé par son propriétaire | Déductions |
|---|---|---|
| 2026 à 2028 | Valeur locative selon le droit actuel | Déductions actuelles, sous leurs conditions et limites |
| Dès 2029 | Suppression de l’imposition de la valeur locative pour les logements concernés | Modification des déductions d’entretien, d’intérêts et d’énergie |
La réforme ne consiste pas simplement à supprimer un revenu fictif en conservant toutes les déductions actuelles. Son effet doit être analysé dans son ensemble.
Qu’est-ce que la valeur locative et comment est-elle calculée ?
La valeur locative représente un revenu fiscal lié à l’usage personnel d’un logement. Le propriétaire ne reçoit pas cette somme sur son compte bancaire, mais elle est prise en considération dans l’imposition du revenu selon les règles applicables.
Elle se distingue de la valeur fiscale du bien, utilisée notamment pour l’impôt sur la fortune, et de sa valeur de marché, qui correspond à une estimation du prix de vente. Elle ne doit pas être calculée comme un pourcentage arbitraire du prix d’acquisition.
Il n’existe pas une formule unique pour toute la Suisse
Les méthodes d’évaluation dépendent du canton et des caractéristiques du logement. Elles peuvent tenir compte de la surface, de l’aménagement, de la localisation, de l’âge ou de l’état du bien, ainsi que de règles d’adaptation.
Un appartement et une maison de prix identique peuvent donc avoir des valeurs locatives différentes. Une estimation commerciale du loyer ne remplace pas automatiquement la valeur retenue selon la méthode fiscale applicable.
La formulation selon laquelle la valeur locative correspondrait à « 70 % de la valeur du bien » est trompeuse : elle confond la valeur d’un capital immobilier avec un revenu locatif annuel. Les références éventuelles à un pourcentage doivent préciser exactement leur base.
Usage personnel et location ne sont pas identiques
Lorsque le bien est loué, ce sont les revenus locatifs qui doivent être examinés. Lorsque le propriétaire se réserve l’usage d’un logement, la valeur locative peut intervenir même si l’occupation n’est pas permanente.
Les situations mixtes, les périodes de location et les changements d’utilisation doivent être décrits précisément. Une résidence secondaire n’est pas automatiquement exclue au motif qu’elle est occupée seulement quelques semaines par an.
Comment fonctionne la valeur locative à Genève ?
À Genève, l’administration indique que la valeur locative dépend notamment de la surface habitable, de l’aménagement, de la situation et de la vétusté. Elle fait l’objet d’une indexation annuelle et d’une communication au contribuable selon la procédure cantonale.
Le questionnaire destiné aux propriétaires d’appartements et de villas est notamment nécessaire lors d’une acquisition récente ou de travaux modifiant le bien, comme un agrandissement. Il permet de documenter les caractéristiques utiles au calcul.
Le questionnaire de valeur locative 2025 publié en janvier 2026 concerne la période indiquée sur le document. Il ne faut pas le renommer « formulaire 2026 » uniquement en raison de sa date de publication.
Quels éléments vérifier ?
Contrôlez les surfaces, les dépendances, les aménagements et les modifications intervenues. Une erreur sur une caractéristique du logement peut se répercuter sur le calcul. Conservez les plans, les actes et les justificatifs de travaux utiles.
Le montant figurant sur une ancienne déclaration ne doit pas être reconduit mécaniquement si vous avez reçu une nouvelle communication ou si le bien a changé.
Et si le logement se trouve dans un autre canton ?
Pour un bien situé dans un autre canton, la valeur locative doit être recherchée auprès de l’administration compétente du lieu de situation. Le traitement dans la déclaration du canton de domicile tient ensuite compte des règles de répartition intercantonale.
Pour un bien à l’étranger, les informations à fournir et leur utilisation dans le calcul fiscal suisse sont également spécifiques. Notre article sur l’investissement immobilier à l’étranger distingue imposition locale et déclaration en Suisse.
Quel est l’effet de la valeur locative sur l’impôt ?
La valeur locative est un élément de revenu, pas le montant de l’impôt à payer. Son effet dépend des déductions admises et du calcul fiscal global.
Dans le régime actuel, les intérêts passifs et les frais immobiliers admissibles peuvent réduire le revenu imposable, selon leurs conditions. Il faut distinguer les frais d’entretien des travaux créant une plus-value et tenir compte des règles cantonales et fédérales.
Exemple simplifié
Supposons une valeur locative annuelle de 24’000 CHF, des intérêts déductibles de 12’000 CHF et des frais d’entretien admis de 6’000 CHF.
Effet net illustratif sur le revenu : 24’000 − 12’000 − 6’000 = 6’000 CHF.
Avec un taux marginal supposé constant de 30 %, ce revenu net supplémentaire correspondrait à 1’800 CHF d’impôt dans cette simulation simplifiée.
Il ne s’agit ni d’un barème genevois, ni du montant total d’impôt du propriétaire. Le calcul réel dépend des autres revenus, de la situation familiale, des limites de déduction et de la répartition éventuelle entre plusieurs juridictions.
Ne pas confondre déduction et remboursement
Une dépense déductible réduit une base imposable. Elle n’est pas remboursée franc pour franc. Dépenser 10’000 CHF uniquement pour obtenir une déduction ne signifie donc pas économiser 10’000 CHF d’impôt.
Le remboursement du capital hypothécaire ne se traite pas comme un intérêt. Il diminue une dette et la trésorerie, mais ne constitue pas une charge d’intérêt déductible.
Pour comparer les effets économiques d’un projet, distinguez fiscalité, flux de trésorerie et rendement immobilier.
Que change la réforme à partir du 1er janvier 2029 ?
La réforme supprime la valeur locative des logements occupés par leur propriétaire, qu’il s’agisse des résidences principales ou secondaires concernées. Elle modifie simultanément plusieurs déductions.
Les frais d’entretien ne seront plus déductibles pour les logements occupés par leur propriétaire aux niveaux fédéral, cantonal et communal. La déduction reste prévue pour les logements loués ou affermés selon le cadre applicable.
Les intérêts passifs seront en principe déductibles selon la proportion entre les biens immobiliers loués ou affermés et l’ensemble de la fortune. Une déduction spécifique, limitée dans le temps et dans son montant, est prévue pour l’acquisition d’un premier logement en Suisse.
Les investissements destinés à économiser l’énergie ne seront plus déductibles de l’impôt fédéral direct. Les cantons pourront maintenir certaines déductions pendant une période limitée. Ils pourront également prévoir un impôt spécial sur les résidences secondaires à usage essentiellement personnel.
Il faut donc vérifier les dispositions de mise en œuvre cantonales, sans supposer qu’un impôt ou une déduction sera identique dans tous les cantons.
L’effet n’est pas le même pour tous les propriétaires
Un propriétaire peu endetté et un propriétaire supportant des intérêts importants ne partent pas de la même situation. L’effet dépend aussi des travaux prévus, de la composition du patrimoine et de l’utilisation des biens.
Pour mesurer la différence, comparez deux simulations complètes : droit actuel et régime applicable dès 2029. Retirer uniquement la valeur locative de la déclaration actuelle, tout en conservant les autres postes inchangés, donnerait un résultat incorrect.
Comment préparer sa déclaration et ses décisions immobilières ?
Conservez la dernière communication de valeur locative, les attestations d’intérêts et les factures de travaux. Classez les documents par bien et par année. Précisez les dates d’acquisition, de vente et les périodes d’utilisation.
Les documents nécessaires à la déclaration d’impôts doivent permettre de justifier les montants, et pas seulement de remplir les cases du logiciel fiscal.
Pour un achat ou des travaux
Établissez un budget fondé sur les règles de chaque période. Un projet commencé avant 2029 et poursuivi après peut nécessiter une analyse du calendrier et des dispositions transitoires applicables.
Ne choisissez pas la date d’une rénovation uniquement à partir d’une économie fiscale théorique. La nécessité des travaux, leur financement, les autorisations et les règles de déduction effectives doivent être examinés ensemble.
Notre article sur l’investissement immobilier en Suisse présente les autres coûts et contraintes à intégrer.
En cas de montant contesté
Vérifiez d’abord les données utilisées et la période concernée. Demandez les explications nécessaires à l’administration, puis utilisez les voies et délais indiqués sur la décision applicable. Une simple question adressée à l’autorité ne remplace pas nécessairement une réclamation formelle dans le délai requis.
Questions fréquentes sur la valeur locative
La valeur locative a-t-elle déjà disparu en 2026 ?
Non. Le régime actuel reste applicable jusqu’à la fin de 2028. La suppression entre en vigueur le 1er janvier 2029 pour les logements concernés.
La valeur locative correspond-elle au prix de mon logement ?
Non. Elle représente un revenu fiscal annuel lié à l’usage du bien. Elle se distingue du prix de marché et de la valeur fiscale utilisée pour la fortune.
Existe-t-il un calcul identique dans tous les cantons ?
Non. Les méthodes et adaptations dépendent du canton et des caractéristiques du bien. Il faut utiliser la valeur et les justificatifs reconnus par l’autorité compétente.
Pourra-t-on conserver toutes les déductions après 2029 ?
Non. La réforme modifie notamment les déductions d’entretien, d’intérêts passifs et d’investissements énergétiques. Son effet doit être calculé globalement, avec les dispositions cantonales applicables.
Une résidence secondaire est-elle concernée ?
Oui, la réforme vise aussi les résidences secondaires occupées par leur propriétaire. Les cantons auront la possibilité de prévoir un impôt spécial pour les résidences secondaires à usage essentiellement personnel, selon leur mise en œuvre.
Sources et références
Informations vérifiées le 18 septembre 2026. Les exemples chiffrés sont illustratifs. Les règles citées s’appliquent au périmètre précisé dans cet article ; une situation individuelle peut nécessiter une analyse complémentaire.
À propos de l’auteur
Romain Prieur
Romain Prieur est expert-comptable diplômé et fondateur de Karpeo. Il accompagne les PME, les indépendants et les entrepreneurs dans leurs décisions comptables, fiscales et entrepreneuriales. Ancien manager en audit chez PwC Suisse, il est également chargé de cours auprès d’EXPERTsuisse et de CREA.
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