Investir dans l’immobilier en Suisse : coûts, financement et risques

Quels éléments vérifier sur le bien et sa location ?

Le prix et l’emplacement ne suffisent pas. Il faut comprendre l’état technique, les règles d’utilisation, les revenus existants et les travaux à prévoir.

Pour un bien en propriété par étages, examinez les comptes, le fonds de rénovation, les procès-verbaux et les décisions de travaux. Une quote-part de charges apparemment faible peut cacher des dépenses importantes à venir.

Vérifier les loyers réellement obtenus

Demandez les baux, l’état locatif, les encaissements et les informations sur les impayés. Un loyer théorique de commercialisation n’est pas équivalent à un revenu encaissé sur douze mois.

Examinez aussi les périodes de vacance, les restrictions d’usage et les possibilités de relocation. Une hypothèse de hausse de loyer doit être compatible avec le contrat, le marché et les règles applicables ; elle ne doit pas être considérée comme acquise.

Évaluer l’état technique

L’enveloppe du bâtiment, le chauffage, les installations et les parties communes peuvent nécessiter des interventions significatives. Faites chiffrer les travaux lorsque leur coût influence la décision.

Un prix inférieur à celui d’autres biens n’est pas nécessairement une opportunité si la différence correspond à une rénovation proche, à un défaut ou à une contrainte juridique.

Comment établir le coût total et le rendement ?

Le coût du projet comprend le prix d’achat, les frais d’acquisition, les éventuels travaux initiaux et les autres dépenses nécessaires à la mise en exploitation. Leur nature et leur montant varient selon le canton et le dossier.

Les honoraires, frais de notaire, émoluments et droits de mutation éventuels ne doivent pas être remplacés par un pourcentage présenté comme universel. Demandez une estimation détaillée avant de signer.

Un exemple de budget locatif

Supposons un prix de 1’000’000 CHF et 50’000 CHF de frais et coûts initiaux, soit un investissement total de 1’050’000 CHF. Le loyer annuel potentiel est de 48’000 CHF.

Le rendement brut calculé sur le prix seul est de 4,8 %. Calculé sur le coût total, il est d’environ 4,57 %. Ces deux chiffres ne reposent pas sur le même dénominateur.

Si l’on retient 2’000 CHF de vacance et pertes locatives et 10’000 CHF de charges non récupérables, le revenu net avant financement et impôts est de 36’000 CHF. Rapporté au coût total, il représente environ 3,43 %.

Ces hypothèses sont illustratives. Elles ne constituent ni une moyenne suisse, ni un objectif de rendement recommandé. Notre article sur le calcul du rendement immobilier détaille les différents indicateurs.

Prévoir une réserve distincte

Une réserve pour travaux ou imprévus protège la capacité de faire face aux paiements. Elle ne doit pas être confondue avec une charge comptable ou une déduction fiscale automatiquement admise.

Le budget doit également prévoir la gestion, les assurances, les coûts non transférables au locataire et les dépenses périodiques importantes. L’absence de travaux pendant une année ne prouve pas que le bâtiment n’en nécessitera jamais.

Comment fonctionne le financement d’un bien de rendement ?

La banque examine notamment la valeur retenue pour le bien, les revenus locatifs, la capacité à supporter les charges et l’origine des fonds propres. Ses exigences peuvent dépasser les minima des règles d’autorégulation.

Il n’existe pas un droit automatique à un financement de 80 % ou 90 % du prix. La valeur retenue par le prêteur peut être inférieure au prix convenu, et les conditions dépendent du projet et du risque.

Attention aux règles anciennes encore reprises en ligne

Les exigences spécifiques d’autorégulation introduites en 2019 pour les immeubles de rendement ont été supprimées dans le cadre des adaptations applicables depuis 2025. Il ne faut donc pas présenter l’ancien couple « 25 % de fonds propres et amortissement sur dix ans » comme une règle uniforme actuelle imposée à tous les financements.

Cette évolution ne signifie pas que les banques doivent financer davantage. Elles conservent leurs politiques de risque et peuvent demander des fonds propres supplémentaires ou un amortissement plus rapide.

Tester une hausse du coût de la dette

Dans l’exemple précédent, un prêt de 700’000 CHF laisse 350’000 CHF de fonds propres à financer sur le coût total. À un taux d’intérêt hypothétique de 2 %, les intérêts annuels sont de 14’000 CHF. À 4 %, ils atteignent 28’000 CHF.

Avec un revenu net immobilier de 36’000 CHF, il reste respectivement 22’000 CHF ou 8’000 CHF, avant amortissement du capital et impôts. Une hausse du taux peut donc modifier fortement la marge de sécurité.

Ces taux sont des hypothèses de simulation, pas des offres de marché. Examinez aussi les conditions de renouvellement, les indemnités de sortie et le risque de refinancement.

Ne pas confondre intérêts et amortissement

Le remboursement du capital de la dette réduit la trésorerie disponible, mais augmente votre part nette dans le bien. Il ne se traite pas comme un intérêt dans l’analyse du résultat.

Les ressources de prévoyance ne doivent pas être considérées comme librement utilisables pour n’importe quel investissement locatif. Leurs conditions de retrait ou de nantissement doivent être vérifiées séparément.

Quels points fiscaux et juridiques anticiper ?

Pour une détention privée, les revenus immobiliers et la valeur fiscale du bien doivent être déclarés selon les règles applicables. Les dettes, intérêts, frais et travaux suivent leurs propres conditions de prise en compte.

À Genève, l’administration distingue les biens situés dans le canton, dans un autre canton et à l’étranger. Les mécanismes de répartition ne permettent pas de transposer automatiquement le traitement d’un bien genevois à toutes les autres situations.

La revente peut déclencher un impôt sur le gain immobilier. Le calcul dépend notamment du canton, de la durée de détention et des dépenses admises. Il faut conserver les justificatifs d’acquisition, de travaux et de vente.

Détention personnelle ou société ?

Une société n’est pas automatiquement plus avantageuse. Elle peut modifier l’imposition des revenus, des gains, des distributions et de la transmission. Les coûts administratifs et les objectifs de détention doivent aussi être pris en compte.

Une comparaison doit porter sur le cycle complet : achat, exploitation, financement, distribution éventuelle et sortie. Une économie à une étape peut être compensée par une charge à une autre.

Vérifier la lex Koller

L’acquisition par des personnes à l’étranger peut être soumise à autorisation ou à des restrictions selon la situation, le type de bien et l’usage. La nationalité seule ne suffit pas toujours à conclure : le statut de résidence et le contrôle d’une société peuvent également compter.

Créer une société suisse ne permet pas de contourner automatiquement ces règles. Faites confirmer la possibilité d’acquisition par le notaire et, lorsque nécessaire, l’autorité cantonale compétente avant un engagement.

Pour un logement occupé personnellement, les règles de valeur locative doivent être examinées séparément de celles d’un bien loué.

Comment décider à partir de scénarios plutôt que d’une promesse ?

Construisez un scénario central documenté, puis un scénario défavorable. Testez au moins une vacance plus longue, une dépense de travaux et un coût de financement supérieur.

Vérifiez le montant que vous pourriez devoir apporter si plusieurs événements surviennent simultanément. Un rendement moyen positif sur dix ans ne garantit pas la capacité de payer une grosse facture l’année prochaine.

Comparez aussi les conditions de sortie. L’immobilier n’est pas toujours vendable rapidement au prix souhaité. Les honoraires de vente, les impôts et le remboursement du financement peuvent réduire le produit net.

Conservez enfin un dossier regroupant les hypothèses, les confirmations et les documents fiscaux. Une décision solide repose sur des chiffres vérifiables et des risques compris, pas sur une garantie générale de hausse des prix.

Questions fréquentes sur l’investissement immobilier en Suisse